отправить сообщение с сайта заказать обратный звонок
послать письмо
Прописка через собственность
| Позвоните нам сейчас: | |
 |
|
|
Когда-то всемогущая «прописка» буквально вершила людские судьбы, диктовала
ужасные и добрые поступки. А уж «московская прописка» становилась подчас просто
целью жизни. Если ты прописан, - считай достиг счастья – имеешь право на метры.
Но времена изменились. Быть прописанным и быть собственником – разные вещи.
Правила игры теперь диктует владелец жилья. Но может ли он распоряжаться жильем,
если в нем прописан некто?
Жилье с «преведом»
Продается квартира, в которой стоит на регистрационном учете («прописан») некто,
никак не желающий эту квартиру покидать. Собственник, отчаявшийся договориться с
этим человеком по-хорошему, продает квартиру «как есть». Покупатель приобретает
недвижимость, как правило, дешевле – но должен быть готов к тому, что к нему
заявится этот прописанный, радостно провозглашая: «Превед!». Впрочем, можно
сравнить его еще с одним персонажем – Васисуалием Лоханкиным из «Золотого
теленка». «Я к вам пришел навеки поселиться!» - помните?
На стыке эпох: «прописка» растеряла былое величие
Описываемое явление совершенно очевидно появилось из-за смены советской системы
на нынешнюю капиталистическую. Во времена СССР прописка означала безусловные
права на квартиру: можно было даже не фигурировать в ордере (этот документ с
определенной натяжкой можно считать аналогом современных правоустанавливающих
документов), прописанный получал право жить, выгнать его без его согласия было
практически невозможно. По этой причине, кстати, разгоралось огромное количество
бытовых драм: к примеру, если молодой человек женился и прописывал к себе
супругу, эта супруга становилась полноценной проживающей и при разводе требовала
раздела квартиры. «По совести», понятно, не комильфо: прожила здесь всего
ничего, квартира изначально не ее. Но по закону – права абсолютно.
В 2000-е годы наше государство добралось, наконец, до этих рудиментов советской
эпохи. Прописку заменили регистрацией, причем если первая была разрешительной
(органы внутренних дел вправе прописать меня, а вправе и отказать), то вторая
является сугубо уведомительной – я извещаю государство, что проживаю по
такому-то адресу. Так, конечно, в теории, на практике же милицейские паспортные
столы постарались сделать так, чтобы старые порядки сохранились в
неприкосновенности. Но это уже тема для отдельного разговора…
Затем была исправлена ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Ч.2 этой статьи
раньше гласила, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к
другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым
помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено
законом». В новой редакции исключили «не» - теперь «является основанием». Всего
две буквы – а какая разница! Наконец, 1 марта 2005 года вступил в силу новый
Жилищный кодекс, где имеется ст. 31. В основном она посвящена смежной с
интересующей нас теме: взаимоотношениям собственника квартиры с членами его
семьи. В частности, сказано, что они имеют право пользования помещением только в
тот период, пока являются членами семьи. Развелись – супруг, не являющийся
собственником, обязан покинуть квартиру. Даже если у него нет другой площади,
право проживать здесь ему может быть предоставлено только по решению суда и
только временно (как правило, на один год). Дальше – твои проблемы.
…Одним словом, действующие на сегодня в России законы совершенно однозначны:
«прописка» не является более основанием претендовать на квартиру (единственное
исключение – те люди, кто был прописан в квартире на момент приватизации и
отказался от участия в ней, об этом говорится в ч.3 ст.31 ЖК). Правда, как это
часто бывает, многие люди еще не поняли это. Люди вообще не всегда хорошо
понимают – особенно то, что противоречит их интересам…
Продается квартира с жильцом – минус 20% от стоимости
Квартиры с прописанными периодически появляются в продаже – правда, это
единичные случаи, и говорить о какой-то доле рынка тут невозможно. Как отмечает
Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», председатель комитета
МАР по защите прав потребителей, далеко не все эти объекты продаются
«классическим» способом – через агентства недвижимости, с рекламой. Кто-то
пытается продать через юридические компании, пристроить знакомым. За каждой
такой квартирой стоит острейший конфликт: собственник не может договориться с
прописанным (или прописанными) и поэтому продает с дисконтом. Размеры этого
дисконта тоже очень индивидуальны – все зависит от конкретных условий, размера
имеющихся проблем. По оценке В.Панковой, квартира теряет в цене минимум 20% - а
может и значительно больше.
Схожие цифры называет и Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро Недвижимости
«Агент 002»: по его словам, эти квартиры стоят дешевле нормальных примерно на
10-30% в зависимости от ситуации.
Анализ немногочисленных объявлений о продаже, встречающихся в печати,
подтверждает эти слова. Вот, к примеру, одна вторая доля однокомнатной квартиры
в Бибирево. Стоит 1 млн. рублей – и это при том, что цена нормальной «однушки» в
Москве сегодня – 5-6 млн. И половина квартиры – это вам не какая-нибудь одна
двадцатая, тут (при вменяемых собственниках другой половины) вполне можно было
бы продать квартиру за рыночную цену и положить в карман по 2,5-3 млн. Но… в
объявлении красуется приписка «продается без просмотра» - это значит, что те,
кто сейчас живут в квартире, просто не пускают никого на порог.
«Дисконт» измеряется количеством судов
Что же за этим всем следует?
- Будут суды.
- Будут суды, вы уверены?
- Да, я уверен!
Уверенности придает тот факт, что прописанные совершенно не хотят помещение
покидать – иначе они сделали бы это заранее. А вопросы выселения без согласия
проживающих осуществляются исключительно в судебном порядке, напоминает Хая
Плещицкая, руководитель юридического департамента компании «МИАН-Агентство
недвижимости».
А суды – мы тоже не раз писали об этом – руководствуются не только законами, но
и конкретными обстоятельствами дела. Противоположная сторона наверняка заготовит
веские аргументы. Несмотря на все это, суды наши в последнее время в основном
стоят на стороне собственника. Так происходит, по крайней мере, в Москве,
говорит Игорь Кукин, руководитель юридического отдела компании «ХИРШ».
Но следует быть готовым к затяжному процессу – суды длятся не менее
полутора-двух лет. После принятого решения противоположная сторона обязательно
попытается его сначала оспорить, потом не выполнить – тут предстоит
проникновение в квартиру с участием судебных приставов. Выселяемые наверняка
привлекут себе в помощь общественные силы – от прессы и телевидения до
международного трибунала в Гааге. В ответ на прямой вопрос: станет ли суд
выписывать семью, в которой имеется одновременно «футбольная команда» детей,
старики и туберкулезники, и при этом у всей этой «мешпухи» больше нет никакого
жилья, наши эксперты уже мрачнели и говорили, что «такая возможность не
исключена».
Резюме
Из подобных ситуаций существуют выходы, о которых товарищ Сталин говорил, что
они «оба хуже». Вот реальный пример, о котором нам рассказала В.Панкова
(«Пенаты»): пожилая женщина, единоличная собственница квартиры, пытается ее
продать. Ее собственная дочь, уже взрослая, не дает этого сделать. У дочери трое
детей, она грамотно обратилась на телевидение, корреспонденты которого сделали
весьма «слезоточивый» репортаж: ах, детки, которых выгоняют на улицу! А
кто-нибудь подумал об этой пожилой женщине, которая в свое время единолично
выплатила пай за эту когда-то кооперативную квартиру, и которую сегодня не
пускают туда? Родня уже несколько раз предпринимала попытки объявить ее
сумасшедшей и засадить в «дурку», в собственную квартиру она может войти только
вместе с участковым… В общем, у каждой стороны в этой истории своя правда,
которую каждый и отстаивает.
Защитить всегда и всех невозможно – надо выбирать. На наш взгляд, разумнее
защищать интересы собственника – на его стороне, кстати, стоит Конституция РФ,
которую называют еще Основным законом. Если принять другую сторону, то нас ждет
совершенно безумный вал исков по переделу собственности – каждый, кто когда-то
жил в квартире, посчитает, что имеет на нее права. В конце концов,
останавливаясь в гостиничном номере и временно регистрируясь там, мы же не
считаем, что номер стал нашим?!
Существующие на сегодня российские законы вполне цивилизованны. Осталось только,
чтобы граждане поняли их суть и стали выполнять. | |
|
Срочный выкуп квартир - это простая и
удобная форма быстрого и безопасного получения денежных средств за проданную квартиру.
НАШЕ АГЕНТСТВО МОЖЕТ КУПИТЬ ВАШУ КВАРТИРУ ЗА СВОИ
ДЕНЬГИ В ТЕЧЕНИЕ ОДНИХ СУТОК.
дальше | |
|
|